Sou categórica ao afirmar: a partir de 2027, e mais efusivamente a partir de 2029, o ambiente de negócios da construção civil mudará drasticamente.
O ponto é, os agentes de negócio estão preparados para esses impactos?
A reforma tributária traz consigo não apenas a instituição de tributos e de alíquotas, ela impacta as relações comerciais, que desaguam na determinação do preço.
É sob este prisma que teço as seguintes considerações.
A alienação de bens imóveis, inclusive os decorrentes de incorporação imobiliária e de parcelamento de solo, a cessão e ato translativos ou constitutivo onerosos de direitos reais, os serviços de administração e intermediação e de construção civil estarão sujeitos ao IBS e a CBS.
A CBS (que substitui o PIS e a COFINS) será cobrada integralmente a partir de 2027. O IBS (que substituiu o ICMS e o ISS) será cobrado gradualmente, iniciando em 2029 até 2032.
Sob o regime geral, saíremos de um sistema aritmético e ingressaremos numa sistemática não usual deste mercado da construção civil (em especial, das incorporadoras): o de apropriar créditos para reduzir o montante de tributos a pagar.
É bem verdade que há a opção pelo regime de transição, que mantém o efeito do RET para obras registradas até 31/12/2028.
Saber qual regime será o mais eficiente, se o geral ou o de transição, faz toda a diferença, porque impacta na precificação e não apenas sob o olhar da construtora, mas sob o apetite do investidor.
Explico – no regime geral há a geração de créditos para o adquirente, quando este for contribuinte do IBS e CBS (tais como as administradoras de bens, investidores qualificados); a aplicação de fatores de redução de base de cálculo e a redução de 50% das alíquotas.
Para estes contribuintes, ter crédito é diminuir o IBS e a CBS a pagar sobre as suas operações de locação e venda de imóveis, além do aproveitamento da redução de base de cálculo e de alíquotas.
O RET, que parece mais vantajoso, não viabiliza a tomada de créditos pelos adquirentes e nem a utilização de outras reduções aplicáveis ao segmento (redutores de ajuste de base de cálculo e de alíquotas), devendo ser necessariamente uma opção mais barata (comparando-se imóveis semelhantes) do que as ofertas do regime geral.
Por outro lado, as incorporadoras aderentes ao RET (seja por opção do regime de transição ou as que já estão em andamento) terão que absorver um custo majorado pelas alíquotas do IBS e CBS sobre os fornecimentos de materiais e serviços adquiridos de seus fornecedores. Custo, porque é sabido que as alíquotas nominais serão maiores das atuais e porque não geração crédito.
Em contrapartida, não vejo muitas empresas do segmento se preparando, mensurando efetivamente esse possível aumento de carga tributária, e nem traçando estratégicas para promover o ajuste no preço das unidades imobiliárias (já comercializadas e/ou em comercialização).
Para além dessas preocupações, uma vez transposto o regime de transição e/ou para as empresas que optarem pelo regime geral, há outras preocupações pertinentes.
A primeira delas: Buscar otimização. Veja-se, a mão de obra (grande parte do custo das empresas da construção civil) não gera crédito de IBS e nem de CBS. Em função disso, terceirizações podem ser uma resposta para a otimização da carga tributária, o que demandaria uma reestruturação da operação sob aspectos estruturais, logísticos, societários, tributários e trabalhistas.
A Segunda: Controle sobre as compras e a negociação com fornecedores farão a diferença para a segurança da margem de lucro pretendido. O departamento de compras terá que ser tão ávido quanto o plantão de vendas e tão ciente dos reflexos tributários quanto o setor fiscal, sob pena de o fornecedor absorver a margem negocial da mudança estrutural da tributação.
A Terceira: Compliance. De acordo com o texto estrutural da reforma tributária já aprovado (EC nº 214/25), só gerará crédito ao adquirente se o fornecedor tiver pago efetivamente o IBS e CBS na etapa anterior. A gestão de contratos de fornecimento não envolverá apenas preço, prazos, qualidade e entrega, mas declarações e garantias sobre a regularidade tributária.
A Quarta: No início do sistema, teremos um descasamento de caixa, em função do split payment. As apurações de PIS, COFINS e ISS costumam ocorrer no mês subsequente aos fatos geradores. O split payment obriga que as instituições financeiras segreguem o valor do tributo a cada pagamento recebido dos clientes. Esse efeito caixa financeiro demandará uma reserva de recursos majorada.
Diante de tudo isso, o novo sistema promete facilitação arrecadatória, assim como neutralidade.
Ainda é cedo para prever se estes signos serão atingidos. Fato é que quem não se atentar sobre a nova sistemática, será engolido pela nova dinâmica, durante e após o período de transição.
O texto serve para provocar reflexos estratégicos urgentes nas corporações do segmento.
A Reforma tributária já é uma realidade. Não admitir isso, é ingenuidade.
Bruna Nakamura Moser.
29/08/2025.